＊使用貸借と賃貸借について
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＊使用貸借と賃貸借について
使用貸借・・・無償（ただ）で貸すことを使用貸借といいます。
この場合、不動産に関しては、借地借家法という法律が絡んでき
ません。
これに反して、賃料を取って貸すことを賃貸借といいます。不動
産に関しては、借地借家法という法律が絡んできます。
少しの期間で貸す場合、返してもらえなくなったらたいへんなの
で使用貸借にして貸した方がいいということです。
少しの期間、例えば、５年間ほど遠方に転勤になり、５年経てば
帰って来る場合、その間誰かに貸そうとしたとき、返してもらえ
ないということになればたいへんです。
それなら貸さずにそのままにしておこう、というようなことにな
ります。
借地借家法が賃貸住宅の供給にブレーキをかけることになりかね
ないと、あれこれ考えられ、定期賃貸借制度が生まれました。
この方式で貸すと、期限が来たら返してもらえるようになったの
です。定期賃貸借では、家主の立場が強くなったといえます。
＊使用貸借
民法に使用貸借の規定があります。この規定は不動産に限らず、
一般的な規定です。
１．無償で使用収益後、返還すると約束して、物を受け取ること
で使用貸借の効力が生じます。
２．目的物の性質によって定まった用法に従い、その物の使用及
び収益をしなければならない。
借主は、貸主の承諾を得なければ、第三者に借用物の使用又は収
益をさせることができない。
違反したときは契約の解除ができる。
３．使用貸借は、借主の死亡によって、その効力を失う。
賃貸借のように、賃借権が借主の相続人に承継されることはあり
ません。
（参考）
【民法】
第六節 使用貸借
（使用貸借）
第五百九十三条 使用貸借は、当事者の一方が無償で使用及び収
益をした後に返還をすることを約して相手方からある物を受け取
ることによって、その効力を生ずる。
（借主による使用及び収益）
第五百九十四条 借主は、契約又はその目的物の性質によって定
まった用法に従い、その物の使用及び収益をしなければならない。
２ 借主は、貸主の承諾を得なければ、第三者に借用物の使用又
は収益をさせることができない。
３ 借主が前二項の規定に違反して使用又は収益をしたときは、
貸主は、契約の解除をすることができる。
（借用物の費用の負担）
第五百九十五条 借主は、借用物の通常の必要費を負担する。
２ 第五百八十三条第二項の規定は、前項の通常の必要費以外の
費用について準用する。
（貸主の担保責任）
第五百九十六条 第五百五十一条の規定は、使用貸借について準
用する。
（借用物の返還の時期）
第五百九十七条 借主は、契約に定めた時期に、借用物の返還を
しなければならない。
２ 当事者が返還の時期を定めなかったときは、借主は、契約に
定めた目的に従い使用及び収益を終わった時に、返還をしなけれ
ばならない。ただし、その使用及び収益を終わる前であっても、
使用及び収益をするのに足りる期間を経過したときは、貸主は、
直ちに返還を請求することができる。
３ 当事者が返還の時期並びに使用及び収益の目的を定めなかっ
たときは、貸主は、いつでも返還を請求することができる。
（借主による収去）
第五百九十八条 借主は、借用物を原状に復して、これに附属さ
せた物を収去することができる。
（借主の死亡による使用貸借の終了）
第五百九十九条 使用貸借は、借主の死亡によって、その効力を
失う。
（損害賠償及び費用の償還の請求権についての期間の制限）
第六百条 契約の本旨に反する使用又は収益によって生じた損害
の賠償及び借主が支出した費用の償還は、貸主が返還を受けた時
から一年以内に請求しなければならない。
--------------------------------
＊上記条文中に出てくる条文
（買戻しの実行）
第五百八十三条 売主は、第五百八十条に規定する期間内に代金
及び契約の費用を提供しなければ、買戻しをすることができない。
２ 買主又は転得者が不動産について費用を支出したときは、売
主は、第百九十六条の規定に従い、その償還をしなければならな
い。ただし、有益費については、裁判所は、売主の請求により、
その償還について相当の期限を許与することができる。
（贈与者の担保責任）
第五百五十一条 贈与者は、贈与の目的である物又は権利の瑕疵
又は不存在について、その責任を負わない。ただし、贈与者がそ
の瑕疵又は不存在を知りながら受贈者に告げなかったときは、こ
の限りでない。
２ 負担付贈与については、贈与者は、その負担の限度において、
売主と同じく担保の責任を負う。
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＊隣地境界線からの距離 建築、窓、縁側、ベランダ
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＊隣地境界線からの距離 建築、窓、縁側、ベランダ
＊建物を建てるときは、境界線から５０ｃｍ以上離すこと。（２
３４条）異なった慣習があるときはそれに従う。（２３６条）
これに違反して建築しているときは、隣地の所有者は、建築をや
めさせるとか変更させることができます。建築着手のときから１
年経過し、または完成したときはだめ。損害賠償請求だけになり
ます。
異なる慣習があるときは、その慣習に従う、という規定もありま
す。
東京都、大阪市等地価の高いところでは、そんなこと言っておら
れない時代になっています。
５０ｃｍ未満が慣習かどうか難しい判断に迫られることになりま
す。
＊境界線から１メートル未満の距離において他人の宅地を見通す
ことのできる窓、縁側、ベランダ等を設ける場合は、目隠しを付
ける必要があるという規定があります。（２３５条）
この規定、昔なら当然だったかもしれませんが、現在はどうでし
ょうか。
現在のように土地の値段が高くなった時代にこんなこと言ってら
れませんね。都会ではこのような慣習はないと思われます。
（参考）
【民法】
（境界線付近の建築の制限）
第二百三十四条 建物を築造するには、境界線から五十センチ
メートル以上の距離を保たなければならない。
２ 前項の規定に違反して建築をしようとする者があるときは、
隣地の所有者は、その建築を中止させ、又は変更させることがで
きる。ただし、建築に着手した時から一年を経過し、又はその建
物が完成した後は、損害賠償の請求のみをすることができる。
第二百三十五条 境界線から一メートル未満の距離において他人
の宅地を見通すことのできる窓又は縁側（ベランダを含む。次項
において同じ。）を設ける者は、目隠しを付けなければならない。
２ 前項の距離は、窓又は縁側の最も隣地に近い点から垂直線に
よって境界線に至るまでを測定して算出する。
（境界線付近の建築に関する慣習）
第二百三十六条 前二条の規定と異なる慣習があるときは、その
慣習に従う。
＊建物を建てるときは、境界線から５０ｃｍ以上離すこと。（２
３４条）異なった慣習があるときはそれに従う。（２３６条）
これに違反して建築しているときは、隣地の所有者は、建築をや
めさせるとか変更させることができます。建築着手のときから１
年経過し、または完成したときはだめ。損害賠償請求だけになり
ます。
異なる慣習があるときは、その慣習に従う、という規定もありま
す。
東京都、大阪市等地価の高いところでは、そんなこと言っておら
れない時代になっています。
５０ｃｍ未満が慣習かどうか難しい判断に迫られることになりま
す。
＊境界線から１メートル未満の距離において他人の宅地を見通す
ことのできる窓、縁側、ベランダ等を設ける場合は、目隠しを付
ける必要があるという規定があります。（２３５条）
この規定、昔なら当然だったかもしれませんが、現在はどうでし
ょうか。
現在のように土地の値段が高くなった時代にこんなこと言ってら
れませんね。都会ではこのような慣習はないと思われます。
（参考）
【民法】
（境界線付近の建築の制限）
第二百三十四条 建物を築造するには、境界線から五十センチ
メートル以上の距離を保たなければならない。
２ 前項の規定に違反して建築をしようとする者があるときは、
隣地の所有者は、その建築を中止させ、又は変更させることがで
きる。ただし、建築に着手した時から一年を経過し、又はその建
物が完成した後は、損害賠償の請求のみをすることができる。
第二百三十五条 境界線から一メートル未満の距離において他人
の宅地を見通すことのできる窓又は縁側（ベランダを含む。次項
において同じ。）を設ける者は、目隠しを付けなければならない。
２ 前項の距離は、窓又は縁側の最も隣地に近い点から垂直線に
よって境界線に至るまでを測定して算出する。
（境界線付近の建築に関する慣習）
第二百三十六条 前二条の規定と異なる慣習があるときは、その
慣習に従う。
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＊排水（相隣関係）
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＊排水（相隣関係）
＊土地の所有者は、隣地から水が自然に流れてくるのを妨げてはい
けない （民法２１４条）
自然排水の受忍義務
水は高い所から低いところへ流れます。これは当たり前の話です。
自然に流れてくる排水は止めたらだめですよ。受忍しなさいという
ことです。
しかし人工的な排水は原則としてだめですよ。たとえば水が直接隣
地に落ちるような屋根等を設けることはできません。（２１８条）
隣地が宅地造成等を行なった場合、つまり人工が加えられ、人工的
な排水ということになれば、隣地所有者は、排水設備を設ける等、
排水処理をするのが当然でしょう。
人工的な排水が認められる例外は、高地の所有者が、排水するため
他人の低地を使用しなければ水路、下水道に達することができない
場合に限ります。
その方法も、低地に最も損害の少ない方法を選ばなければなりませ
ん。 （２２０条）その場合他人の設けた私設水路を使用できます
が、その利益を受ける割合に応じて私設水路の費用、保存の費用を
出さなければなりません。
（参考）
【民法】
（自然水流に対する妨害の禁止）
第二百十四条 土地の所有者は、隣地から水が自然に流れて来る
のを妨げてはならない。
（水流の障害の除去）
第二百十五条 水流が天災その他避けることのできない事変によ
り低地において閉塞したときは、高地の所有者は、自己の費用で、
水流の障害を除去するため必要な工事をすることができる。
（水流に関する工作物の修繕等）
第二百十六条 他の土地に貯水、排水又は引水のために設けられ
た工作物の破壊又は閉塞により、自己の土地に損害が及び、又は及
ぶおそれがある場合には、その土地の所有者は、当該他の土地の所
有者に、工作物の修繕若しくは障害の除去をさせ、又は必要がある
ときは予防工事をさせることができる。
（費用の負担についての慣習）
第二百十七条 前二条の場合において、費用の負担について別段
の慣習があるときは、その慣習に従う。
（雨水を隣地に注ぐ工作物の設置の禁止）
第二百十八条 土地の所有者は、直接に雨水を隣地に注ぐ構造の
屋根その他の工作物を設けてはならない。
（水流の変更）
第二百十九条 溝、堀その他の水流地の所有者は、対岸の土地が
他人の所有に属するときは、その水路又は幅員を変更してはならな
い。
２ 両岸の土地が水流地の所有者に属するときは、その所有者は、
水路及び幅員を変更することができる。ただし、水流が隣地と交わ
る地点において、自然の水路に戻さなければならない。
３ 前二項の規定と異なる慣習があるときは、その慣習に従う。
（排水のための低地の通水）
第二百二十条 高地の所有者は、その高地が浸水した場合にこれ
を乾かすため、又は自家用若しくは農工業用の余水を排出するため、
公の水流又は下水道に至るまで、低地に水を通過させることができ
る。この場合においては、低地のために損害が最も少ない場所及び
方法を選ばなければならない。
（通水用工作物の使用）
第二百二十一条 土地の所有者は、その所有地の水を通過させる
ため、高地又は低地の所有者が設けた工作物を使用することができ
る。
２ 前項の場合には、他人の工作物を使用する者は、その利益を
受ける割合に応じて、工作物の設置及び保存の費用を分担しなけれ
ばならない。
（堰の設置及び使用）
第二百二十二条 水流地の所有者は、堰を設ける必要がある場合
には、対岸の土地が他人の所有に属するときであっても、その堰を
対岸に付着させて設けることができる。ただし、これによって生じ
た損害に対して償金を支払わなければならない。
２ 対岸の土地の所有者は、水流地の一部がその所有に属すると
きは、前項の堰を使用することができる。
３ 前条第二項の規定は、前項の場合について準用する。
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＊土地の所有権は地球の反対側まであるか？
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＊土地の所有権は地球の反対側まであるか？
皆さんどう思いますか。反対側のブラジルまであるでしょうか。そ
れならブラジル人が怒ります。
それなら仲よく、中をとって地球の中心まであることにしたらどう
でしょう。これなら納得でしょう。
そんな途方もない話、こんなこと言ってたら、ばかにされます。法
律はかなり先まで考えて作っているんですが、ここまでばかなこと
を考える人間はおらんと思い作ってないんです。^^
しかし、話はちょっと横道にそれますが、月の土地、火星の土地の
分譲をしている所があるんです。アメリカのルナエンバシー社の日
本代理店がそうです。下記がその会社のＵＲＬです。買うなら今の
うちですよ。
ルナエンバシー社日本代理店
http://www.lunarembassy.jp/index.html
この会社の言い分はこうです。法律を調べたら、宇宙条約しかない。
同条約では、国家が所有することを禁止している。個人については
規定していない。だからうちがやっているんだ、というわけです。
再び土地の所有権の話に戻りますが、それなら地下の分譲始めます
か。
いや、ちょっと待ってください。
残念でした。首都圏、近畿圏、中部圏にはあるんです。「大深度地
下の公共的使用に関する特別措置法（大深度地下使用法）です。法
律はいつもこうです。わかりにくいですね。
建物の基礎の一番上から１０メートルのところか、地表から４０
メートルのうち、いずれか深いほう−−−普通は４０メートルです。
これより深いところは公共 的な使用に使います。事業者は使用す
る権利を取得して、土地所有者に対し補償は原則なし、ということ
です。４０メートルから地球の中心まで使えないという ことです。
がしかし首都圏、近畿圏、中部圏、鉱業法、温泉法関係等特別法の
法令の制限外の地下は、中心まで分譲できますよ。というお話でし
た。
【空中権】
なお、民法第二百六十九条の二 （地下又は空間を目的とする地上
権）俗に言う空中権というのがあります。日本では東京丸の内あた
りで、高いビルを建てる上で、容積率に使う目的で利用されている
ようです。
何とかアイデアを出して、空中権、地下権で儲けませんか？^^
【参考】
第三章 所有権
第一節 所有権の限界
第一款 所有権の内容及び範囲
（所有権の内容）
第二百六条 所有者は、法令の制限内において、自由にその所有
物の使用、収益及び処分をする権利を有する。
（土地所有権の範囲）
第二百七条 土地の所有権は、法令の制限内において、その土地
の上下に及ぶ
第四章 地上権
（地上権の内容）
第二百六十五条 地上権者は、他人の土地において工作物又は竹
木を所有するため、その土地を使用する権利を有する。
（地下又は空間を目的とする地上権）
第二百六十九条の二 地下又は空間は、工作物を所有するため、
上下の範囲を定めて地上権の目的とすることができる。この場合に
おいては、設定行為で、地上権の行使のためにその土地の使用に制
限を加えることができる。
２ 前項の地上権は、第三者がその土地の使用又は収益をする権
利を有する場合においても、その権利又はこれを目的とする権利を
有するすべての者の承諾があるときは、設定することができる。こ
の場合において、土地の使用又は収益をする権利を有する者は、そ
の地上権の行使を妨げることができない。
皆さんどう思いますか。反対側のブラジルまであるでしょうか。そ
れならブラジル人が怒ります。
それなら仲よく、中をとって地球の中心まであることにしたらどう
でしょう。これなら納得でしょう。
そんな途方もない話、こんなこと言ってたら、ばかにされます。法
律はかなり先まで考えて作っているんですが、ここまでばかなこと
を考える人間はおらんと思い作ってないんです。^^
しかし、話はちょっと横道にそれますが、月の土地、火星の土地の
分譲をしている所があるんです。アメリカのルナエンバシー社の日
本代理店がそうです。下記がその会社のＵＲＬです。買うなら今の
うちですよ。
ルナエンバシー社日本代理店
http://www.lunarembassy.jp/index.html
この会社の言い分はこうです。法律を調べたら、宇宙条約しかない。
同条約では、国家が所有することを禁止している。個人については
規定していない。だからうちがやっているんだ、というわけです。
再び土地の所有権の話に戻りますが、それなら地下の分譲始めます
か。
いや、ちょっと待ってください。
残念でした。首都圏、近畿圏、中部圏にはあるんです。「大深度地
下の公共的使用に関する特別措置法（大深度地下使用法）です。法
律はいつもこうです。わかりにくいですね。
建物の基礎の一番上から１０メートルのところか、地表から４０
メートルのうち、いずれか深いほう−−−普通は４０メートルです。
これより深いところは公共 的な使用に使います。事業者は使用す
る権利を取得して、土地所有者に対し補償は原則なし、ということ
です。４０メートルから地球の中心まで使えないという ことです。
がしかし首都圏、近畿圏、中部圏、鉱業法、温泉法関係等特別法の
法令の制限外の地下は、中心まで分譲できますよ。というお話でし
た。
【空中権】
なお、民法第二百六十九条の二 （地下又は空間を目的とする地上
権）俗に言う空中権というのがあります。日本では東京丸の内あた
りで、高いビルを建てる上で、容積率に使う目的で利用されている
ようです。
何とかアイデアを出して、空中権、地下権で儲けませんか？^^
【参考】
第三章 所有権
第一節 所有権の限界
第一款 所有権の内容及び範囲
（所有権の内容）
第二百六条 所有者は、法令の制限内において、自由にその所有
物の使用、収益及び処分をする権利を有する。
（土地所有権の範囲）
第二百七条 土地の所有権は、法令の制限内において、その土地
の上下に及ぶ
第四章 地上権
（地上権の内容）
第二百六十五条 地上権者は、他人の土地において工作物又は竹
木を所有するため、その土地を使用する権利を有する。
（地下又は空間を目的とする地上権）
第二百六十九条の二 地下又は空間は、工作物を所有するため、
上下の範囲を定めて地上権の目的とすることができる。この場合に
おいては、設定行為で、地上権の行使のためにその土地の使用に制
限を加えることができる。
２ 前項の地上権は、第三者がその土地の使用又は収益をする権
利を有する場合においても、その権利又はこれを目的とする権利を
有するすべての者の承諾があるときは、設定することができる。こ
の場合において、土地の使用又は収益をする権利を有する者は、そ
の地上権の行使を妨げることができない。
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法律用語の基礎の基礎
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法律用語の基礎の基礎
最低これだけでも頭にいれて法律を読むと、法律が非常にわかりや
すくなります。
これを覚えれば、あなたは、これを知らない人に比べミニ法律家で
す。^^
何が何でも覚えましょう。あなたの一生の宝物です。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
＊以上・・・もって上がる。１０００円以上・・１０００円を含む。
＊超える・・１０００円を超える・・１０００円を含まない。
＊以下・・・もって下がる。１０００円以下・・１０００円を含む。
＊未満・・・１０００円未満・・１０００円を含まない。
＊及び・・・・・・同階層、同種類に使う。Ａ、Ｂ、Ｃ及びＤ
＊並びに・・・・・別階層、別種類に使う。Ａ並びにア
＊及び、並びに・・Ａ、Ｂ、Ｃ及びＤ並びにア
＊または・・・同階層、同種類に使う。Ａ、Ｂ、ＣまたはＤ
＊もしくは・・同階層、同種類には「もしくは」を使う。
・・別階層、別種類のときは「または」を使う。
（及び、並びとは違うので注意）
Ａ、ＢもしくはＣまたはアもしくはイ
＊場合、とき・・・通常同じですが、重なったときは大きい条件に
は「場合」、小さい条件には「とき」を使う。
何なにの違反があった場合、故意のとき は何
なに、過失のときは何なに。
＊署名、記名・・・署名・・自分の氏名を自分が書くこと。
記名・・タイプで自分の氏名を打ったり、自
分の氏名のゴム印を押す等
＊解約、解除・・・解約・・解約時以後効力を失う。
解除・・当初に遡って効力を失う。
＊推定する・・・一応こういう取り扱いをする−法律上一応の仮定
に過ぎないから反証（反対の証拠）を出せば、そ
れを覆すことができる。
＊みなす・・・・性質が違っていても、ある一定の法律関係につい
て同一視する。反証（反対の証拠）を出しても覆
らない。
＊此限に在らす・・・この限りにあらず。この規則、制限に含まれ
ない。
＊適用する・・・法令の規定を当てはめる。
＊準用する・・・ある法令の規定を、若干の修正を予知しながらあ
てはめること。
＊善意・・・・・ある事情を知らないこと。
法律には「善意の第三者」というふうに出てきま
す。
＊悪意・・・・・ある事情を知っていること。
◎停止条件、解除条件は少しややこしいです。私もいまだに勘違い
するときがあります。^^
＊停止条件・・・成就するまで法律行為の効力の発生を停止する条
件。成就したら法律行為の効力が発生する。
満点をとればお小遣いをあげる。
貸金の返済がなければ、借主の不動産の所有権を
貸主に移転する。
＊解除条件・・・成就することによって、すでに生じた法律行
為の効力を消滅させる条件のことをいう。
成就したときから法律行為の効力がなくなる。
落第点をとればお小遣いはやめる。
賃貸借契約書
第○条 乙が次の各号の一に該当したときは、甲
は本契約を解除することができる。・・・・・
遡及して効力を発生、消滅させると特約すればそれに従う。無特約
であれば遡及しない。
（参考）
【民法】
第五節 条件及び期限
（条件が成就した場合の効果）
第百二十七条 停止条件付法律行為は、停止条件が成就した時か
らその効力を生ずる。
２ 解除条件付法律行為は、解除条件が成就した時からその効力
を失う。
３ 当事者が条件が成就した場合の効果をその成就した時以前に
さかのぼらせる意思を表示したときは、その意思に従う。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
最低これだけでも頭にいれて法律を読むと、法律が非常にわかりや
すくなります。
これを覚えれば、あなたは、これを知らない人に比べミニ法律家で
す。^^
何が何でも覚えましょう。あなたの一生の宝物です。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
＊以上・・・もって上がる。１０００円以上・・１０００円を含む。
＊超える・・１０００円を超える・・１０００円を含まない。
＊以下・・・もって下がる。１０００円以下・・１０００円を含む。
＊未満・・・１０００円未満・・１０００円を含まない。
＊及び・・・・・・同階層、同種類に使う。Ａ、Ｂ、Ｃ及びＤ
＊並びに・・・・・別階層、別種類に使う。Ａ並びにア
＊及び、並びに・・Ａ、Ｂ、Ｃ及びＤ並びにア
＊または・・・同階層、同種類に使う。Ａ、Ｂ、ＣまたはＤ
＊もしくは・・同階層、同種類には「もしくは」を使う。
・・別階層、別種類のときは「または」を使う。
（及び、並びとは違うので注意）
Ａ、ＢもしくはＣまたはアもしくはイ
＊場合、とき・・・通常同じですが、重なったときは大きい条件に
は「場合」、小さい条件には「とき」を使う。
何なにの違反があった場合、故意のとき は何
なに、過失のときは何なに。
＊署名、記名・・・署名・・自分の氏名を自分が書くこと。
記名・・タイプで自分の氏名を打ったり、自
分の氏名のゴム印を押す等
＊解約、解除・・・解約・・解約時以後効力を失う。
解除・・当初に遡って効力を失う。
＊推定する・・・一応こういう取り扱いをする−法律上一応の仮定
に過ぎないから反証（反対の証拠）を出せば、そ
れを覆すことができる。
＊みなす・・・・性質が違っていても、ある一定の法律関係につい
て同一視する。反証（反対の証拠）を出しても覆
らない。
＊此限に在らす・・・この限りにあらず。この規則、制限に含まれ
ない。
＊適用する・・・法令の規定を当てはめる。
＊準用する・・・ある法令の規定を、若干の修正を予知しながらあ
てはめること。
＊善意・・・・・ある事情を知らないこと。
法律には「善意の第三者」というふうに出てきま
す。
＊悪意・・・・・ある事情を知っていること。
◎停止条件、解除条件は少しややこしいです。私もいまだに勘違い
するときがあります。^^
＊停止条件・・・成就するまで法律行為の効力の発生を停止する条
件。成就したら法律行為の効力が発生する。
満点をとればお小遣いをあげる。
貸金の返済がなければ、借主の不動産の所有権を
貸主に移転する。
＊解除条件・・・成就することによって、すでに生じた法律行
為の効力を消滅させる条件のことをいう。
成就したときから法律行為の効力がなくなる。
落第点をとればお小遣いはやめる。
賃貸借契約書
第○条 乙が次の各号の一に該当したときは、甲
は本契約を解除することができる。・・・・・
遡及して効力を発生、消滅させると特約すればそれに従う。無特約
であれば遡及しない。
（参考）
【民法】
第五節 条件及び期限
（条件が成就した場合の効果）
第百二十七条 停止条件付法律行為は、停止条件が成就した時か
らその効力を生ずる。
２ 解除条件付法律行為は、解除条件が成就した時からその効力
を失う。
３ 当事者が条件が成就した場合の効果をその成就した時以前に
さかのぼらせる意思を表示したときは、その意思に従う。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
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＊不動産（土地建物）の調査
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●●●●●=====不動産（土地建物）の調査=====●●●●●
◎どうしても一度に掲載したかったので長くなってしまいました。
１分で無理です。
皆さんのほうで分割してお読みください。^^ m(_ _)m
＊登記簿について
不動産（土地、建物）の登記簿とは、人間の戸籍簿のようなもので
す。あなたのお住まいの管轄法務局、支局、出張所（登記所）に備
え付けられています。
登記簿は、表題部、甲区、乙区の順に綴じられています。
表題部−−−土地の場合 所在、地番、地目（宅地、田、畑等）地
積（面積）
建物の場合 所在、地番、家屋番号、種類（居宅、工
場等）構造（木造瓦葺２階建等）床面積
甲区−−−−所有権に関する事項 所有者が順に記載されている。
乙区−−−−所有権以外の権利 担保権−−抵当権等
用益権−−地役権、地上権等
抵当権−−−ちゅうさんが柿の木の植わっている土地を担保に銀行
から１００万円を借りました。銀行は担保にとっていることをはっきりさ
せるため、登記簿の乙区欄に抵当権を設定しました。ちゅうさんは以
前と変わりなく柿ノ木の下を耕し、柿がなったら食べることができます。
ちゅうさんは１００万円を返しました。銀行は抵当権を抹消しました。
根抵当権−−抵当権の兄弟に根抵当権というのがあります。この場
合は１００万円という極度額を書いておけば、１００万円の範囲内で借
りたり返したり。何回でもＯＫです。柿を食べることもできます。この場
合は商売人、会社などがよく使います。
＊登記簿の閲覧、謄抄本
コンピューター化されていない法務局では、申請書を書いて登記簿の
閲覧をする。登記簿謄本抄本（コピー）をもらう。手数料は登記印紙で
支払う。閲覧は１筆（個）５００円、謄抄本は１筆（個）１０００円です。
コンピューター化されている法務局では、申請書を書いて登記事項要
約書（閲覧に代わるもの）１筆（個）５００円、登記事項証明書(謄抄本
に代わるもの）１筆（個）１０００円です。
・登記手数料について詳しくはこちら →
http://www.moj.go.jp/MINJI/TESURYO/index.html
＊インターネットで登記簿等の閲覧
「インターネット登記情報提供サービス」
（財）民事法務協会 （法務省民事局関連の特殊法人）
http://www1.touki.or.jp/
コンピュータ化されている法務局の登記簿等はインターネットで閲覧で
きます。法務省民事局関連の特殊法人−（財）民事法務協会というと
ころがやっています。
閲覧できる法務局については、このサイトに詳しく記載されています。
http://www1.touki.or.jp/GSRV.html
本来登録して利用することになっているんですが、一時利用もできます。
支払いはクレジットカードでできます。
利用料金はこちら → http://www1.touki.or.jp/GFAQ.html#Q21
なんといっても遠方からでも閲覧できるのがいいですね。ありがたいこ
とです。
しかし閲覧は画面上です。もちろん印刷はできます。
しかし「この紋所が目に入らぬか。この紋所を何と心得る。」紋所がな
いんです。
法務局の「これは登記簿に記載されている事項の全部を証明した書
面である。
ＸＸ法務局ＸＸ出張所 登記官ＸＸ印」という紋所−−−認証はありま
せん。
したがって正式な所へ提出するときは使えません。これだけがデメリ
ットです。
残念！無念でござる！
＊登記事項証明書をもらう場合
登記事項証明書をもらう場合には，その土地又は建物を管轄する登
記所に請求書を提出する。
請求対象の土地又は建物を管轄する登記所がコンピュータ化された
登記所である場合は、最寄りのコンピュータ化された登記所に請求す
ることもできます。
北海道の不動産の登記事項証明書をもらう場合、大阪でも九州から
でもどこからでもコンピュータ化された登記所であれば請求できます。
便利になってきました。
なお，請求書を提出する前には、必ず管轄登記所がコンピュータ化さ
れている登記所かどうかの確認をしてください。
・管轄登記所の確認
登記事項証明書を請求する土地又は建物をどの登記所が管轄してい
るかについては下記で調査する。↓
http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/static/kankatsu_index.html
・登記事項証明書の請求書の提出方法
１ 管轄登記所に直接持参する方法
２ 管轄登記所がコンピュータ化された登記所である場合は，最寄
りのコンピュータ化された登記所に持参する方法
３ 請求書を管轄登記所に郵送する方法
返信用の切手同封・・・登記事項証明書のページ数で郵送料が
変わるので余裕を持って同封する。余れば返送してくれる。
手数料分の登記印紙同封・・・登記事項証明書のページ数が１
０枚を超えるかどうか不明のときは、余裕を持って同封する。
余れ ば返送してくれる。
手数料について・・・必ず登記印紙ですよ。
登記事項証明書 １通当たり１，０００円。１通の枚数が１０枚を
超える場合には，以後５枚ごとに２００円加算されます。
料金は、請求書に登記印紙をはる。収入印紙とよく似ているので
注意すること。登記印紙です。登記印紙は集配業務を行う郵便局
で売っています。登記所内で販売しているところもあります。
共同担保目録が必要な場合
共同抵当権等の他の担保物件が何かを知りたい場合は，「共同
担保目録」欄に必要事項を記載する。
【インターネットを利用した登記事項証明書の請求について】
個別にオンライン庁として指定された登記所においては，手数料を
納付して，登記事項証明書の送付をオンラインで請求することが可
能です。
オンラインで請求された登記事項証明書は，郵送されます。
これは少し複雑になります。詳しくは下記サイトを参照ください。
オンラインによる登記事項証明書等の送付請求（不動産登記関係）
について
http://www.moj.go.jp/MINJI/minji73.html
【図面類】
＊地積測量図−−−昭和４０年前後以降に土地を測量して面積を
修正したり、土地を分筆（１個の土地を数個の土地に分ける）したと
きに提出され、法務局で保管されている。
＊建物図面・各階平面図−−−昭和４０年前後以降に建物を建てた
とき、増築したときに提出され、法務局で保管されている。
＊公図(土地台帳付属地図)
明治２０〜３０年ごろ地租（土地の税金）を徴収するために日本全
国を測量した。国民に手伝ってもらって測量したところとか、でき
るだけ面積を少なく測って地租を少なくしょうとしたところなどあ
りました。そのうえ測量の技術も幼稚であったため、実際の面積と
大きく違う所も多々ありました。
こんなことではだめだと、昭和３０年代に、日本全国を正確に測量
して地図（測量図）を作ろうと、不動産登記法を改正して第１７条
に地図の条文を設けました。こんな地図ができるんだからと、土地
台帳付属地図の手入れ（分筆といって土地を２つ以上に分ける時な
ど地図に分筆の線を書く等）をしなかった時期もあり、ついには、
手入れ不可能な所もでてきました。地図はないし、それなら公図を
整備するしかないということになりました。そこで全国の土地家屋
調査士が地図整備に協力して、かなり整備されてきています。
＊地図（略して１４条地図、改正前は１７条地図）
不動産登記法第１４条に定められている地図のこと。一筆ごとに正
確に測量したもの。みなさんの住んでいるところで、国土調査、地籍
調査という言葉を聞いたことありませんか。この調査、測量の終了し
ているところでは地図（１４条地図、改正前は１７条地図）が備え付
けられています。
これは現在の測量技術で測量したもので正確です。簡単な話、土石
流で流されて、境界がわからなくなったとしても、わずかな許容誤差
の範囲内で境界が正確に復元できるのです。
しかし残念なことに日本全国で完了している所はごくわずかです。こ
の進捗状態ではあと１万年はかかるなどといわれています。予算が
ないということで先延ばしされた結果なんです。
そこで登記印紙を作ってそのお金で何とかしようと考えたのです。皆
さんの中には、法務局へ行って登記簿謄本を申請した人があるでし
ょう。１通1,000円です。住民票とか戸籍謄本に比べると高いですね。
こんな事情があったんです。
＊土地家屋調査士−−-−表示に関する登記、つまり登記簿の表題
部に関するもので、調査測量を伴う登記の仕事をしています。土地の
分筆、地目変更、建物の新築、増築の登記等。
＊司法書士−−−−−−権利に関する登記、甲区、乙区に関する登
記の仕事をしています。売買 、抵当権の登記など。他に法人等の商
業登記もしています。
−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−
【土地の調査「地押し」（じおし）】
土地を買い権利証をもらって安心していたら、何年か後に、土地はその
場所にないことがわかりました。
土地を買い、建物を建築しようとしていたら「あなたの土地と道路との間
に私の土地がある。私の土地を通らないでください」と言われました。
あなたは、土地を買うとき、その土地がその場所にあることを確認しまし
たか？
道路との間に他人の土地がないことを確認しましたか？
どこで確認しましたか？
あなた自身で確認しましたか？
「買主は、自分が買う土地の調査をするのは当然である。その調査を怠
るということは買主にかなりの過失がある」という裁判例があります。つ
まり自分が買う土地の調査ぐらい自分でやって当たり前といういことです。
私はしろうとで何もわかりません、では通用しないということです。
こんな調査はどうしたらいいのでしょうか？
法務局と買おうとする現地の両方で調査するのです。地押し（じおし）調
査をやるのです。
地押し調査・・・江戸時代の検地の一種地押し、地押さえとは少し意味が
違います。ここでいう地押しとは、調査する土地の周辺を法務局で調べ
現地と合うかどうか現地調査することです。
�‐�工地図（住宅地図）のコピー
一軒ずつ名前の入った地図を見かけたことありませんか。商店とか市役
所、法務局、図書館にも置いているところがあります。その地図のコピー
を手に入れます。
�⊂�工地図のコピーを持って法務局にいきます。公図、１７条地図、地積
測量図、登記簿を閲覧し、土地の両隣接、裏側の所有者を調べます。少
し離れた道の角地なども調べます。商工地図を見れば大体合っているこ
とがわかりますが、念のため現地も調べます。
ここで注意しておきたいのは、間違いはその近辺全部ということがありま
す。昔、大地主さんが、土地の地番を間違って売った。買った建売会社は、
何筆かに分筆して分譲したということになれば、その近辺全部間違ってい
ることになります。そのチェックも忘れずに調査してください。
どうしても自分ではちょっと手に負えないという方は、お近くの土地家屋調
査士に調査を依頼されたらいいでしょう。
土地家屋調査士は、業務上、事前調査としていつもこんな調査をやってい
るのです。
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所有権以外の権利の登記（乙区欄）４、５、６
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所有権以外の権利の登記（乙区欄）４、５、６
＊地役権（ちえきけん）
自己の土地（要役地・ようえきち）の便益のために他人の土地（承
役地・しょうえきち）を利用する権利です。
たとえば通行、引水、排水等のために設定することがあります。
地役権が一部に設定されている場合は地役権図面があります。そこ
にはその位置が書かれています。
いちばん身近にある地役権は、電力会社の高圧送電線下の地役権で
しょう。線の下では竹木植栽の禁止とか工作物（建物を含む）の建
築禁止とか登記簿に書かれています。
最近は都会では地価もかなりしますので、禁止の地役権では誰も応
じてくれません。そこで禁止をやめて、建物等の高さ制限をしたり、
できるだけ高圧鉄塔を高くしているようです。
所有者の中には、「地役権設定の補償金はいらないから、登記簿に
地役権の設定をしてくれるな」という人もいます。
登記簿だけ見て、地役権がついていないと安心は禁物です。不動産
は現地調査が絶対条件です。どんなことがあっても現地を見ましょ
う。
所有権以外の権利の登記（乙区欄）５
担保権としては抵当権、根抵当権等があります。
＊抵当権（ていとうけん）
銀行ローンで家を買われている人はご存じと思いますが、銀行はお
金を貸したら、その家と土地をを担保にとります。
もし返済不能になったときは、その家と土地を競売にかけて貸金を
回収するんです。
担保にとったということをはっきりさせておくため、その家と土地
の不動産登記簿に、担保にとりました、債権金額は○○ですと宣言
するんです。これが抵当権設定登記なんです。
銀行は抵当権設定登記をしていますが、お金を借りた所有者は、こ
の家をそのまま使用できます。柿の木を植えていて柿ができれば食
べることもできます。
もし第３者がこの家と土地を買って、その人の名前に所有権移転登
記をしても、元の所有者が返済不能になれば、銀行はその不動産を
競売にかけることになります。
抵当権設定登記されている不動産はそのままは買えません。もし買
うときは、抵当権設定登記を抹消（抵当権を消して何もない状態に
すること）してからになります。
所有権以外の権利の登記（乙区欄）６完
＊根抵当権（ねていとうけん）
今度は抵当権に「根」がついています。
銀行、企業等が、継続的な取引関係から生じる債権を担保するため
あらかじめ一定の限度額（極度額・きょくどがく）を定めておいて、
将来確定する債権をその範囲内で担保する抵当権のことです。
当座貸越契約の際などに設定。抵当権はある特定の債権ですが、根
抵当権は銀行取引から発生する債権を担保し、継続的に担保できま
す。
抵当権と違って１回設定すればずっと使えるので設定費用、登録免
許税の節約になります。また銀行側から見ても、順位がそのまま保
持できますので非常に有利です。
あと質権、先取特権等ありますが省略します。
所有権以外の権利の登記（乙区欄）については十分注意してかかり
ましょう。
「不動産登記簿ＡＢＣ」シリーズは終了です。
ややこしいところが終わりました。ホッ！
あなたは、登記簿に関しては、もう初心者ではありません。自信を
持ちましょう。
ちゅうさんが保証します。^^
＊地役権（ちえきけん）
自己の土地（要役地・ようえきち）の便益のために他人の土地（承
役地・しょうえきち）を利用する権利です。
たとえば通行、引水、排水等のために設定することがあります。
地役権が一部に設定されている場合は地役権図面があります。そこ
にはその位置が書かれています。
いちばん身近にある地役権は、電力会社の高圧送電線下の地役権で
しょう。線の下では竹木植栽の禁止とか工作物（建物を含む）の建
築禁止とか登記簿に書かれています。
最近は都会では地価もかなりしますので、禁止の地役権では誰も応
じてくれません。そこで禁止をやめて、建物等の高さ制限をしたり、
できるだけ高圧鉄塔を高くしているようです。
所有者の中には、「地役権設定の補償金はいらないから、登記簿に
地役権の設定をしてくれるな」という人もいます。
登記簿だけ見て、地役権がついていないと安心は禁物です。不動産
は現地調査が絶対条件です。どんなことがあっても現地を見ましょ
う。
所有権以外の権利の登記（乙区欄）５
担保権としては抵当権、根抵当権等があります。
＊抵当権（ていとうけん）
銀行ローンで家を買われている人はご存じと思いますが、銀行はお
金を貸したら、その家と土地をを担保にとります。
もし返済不能になったときは、その家と土地を競売にかけて貸金を
回収するんです。
担保にとったということをはっきりさせておくため、その家と土地
の不動産登記簿に、担保にとりました、債権金額は○○ですと宣言
するんです。これが抵当権設定登記なんです。
銀行は抵当権設定登記をしていますが、お金を借りた所有者は、こ
の家をそのまま使用できます。柿の木を植えていて柿ができれば食
べることもできます。
もし第３者がこの家と土地を買って、その人の名前に所有権移転登
記をしても、元の所有者が返済不能になれば、銀行はその不動産を
競売にかけることになります。
抵当権設定登記されている不動産はそのままは買えません。もし買
うときは、抵当権設定登記を抹消（抵当権を消して何もない状態に
すること）してからになります。
所有権以外の権利の登記（乙区欄）６完
＊根抵当権（ねていとうけん）
今度は抵当権に「根」がついています。
銀行、企業等が、継続的な取引関係から生じる債権を担保するため
あらかじめ一定の限度額（極度額・きょくどがく）を定めておいて、
将来確定する債権をその範囲内で担保する抵当権のことです。
当座貸越契約の際などに設定。抵当権はある特定の債権ですが、根
抵当権は銀行取引から発生する債権を担保し、継続的に担保できま
す。
抵当権と違って１回設定すればずっと使えるので設定費用、登録免
許税の節約になります。また銀行側から見ても、順位がそのまま保
持できますので非常に有利です。
あと質権、先取特権等ありますが省略します。
所有権以外の権利の登記（乙区欄）については十分注意してかかり
ましょう。
「不動産登記簿ＡＢＣ」シリーズは終了です。
ややこしいところが終わりました。ホッ！
あなたは、登記簿に関しては、もう初心者ではありません。自信を
持ちましょう。
ちゅうさんが保証します。^^
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所有権以外の権利の登記（乙区欄） １ ２ ３
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不動産登記簿ＡＢＣ ６
所有権以外の権利の登記（乙区欄） １
所有権以外の権利には用益権と担保権があります。
用益権には地上権、賃借権、地役権等です。他人の不動産を利用し
て収益する権利です。
＊賃借権
賃貸借契約によって発生する賃借権というのは、賃貸人に主張でき
ますが、第三者には主張できません。
もし賃貸人が第三者に、この土地を売ってしまうと、賃借人はその
第三者に対抗できません。明け渡してくれといわれたら明渡さなけ
ればなりません。これはたいへんです。賃借権の登記をしておれば
安心です。
ところが賃貸人は賃借権の登記に応じてくれないのが実情です。そ
んな土地に家を建てて安心できません。
そこで白馬の騎士が登場です。民法の特別法の一つ借地借家法とい
う法律です。賃借権の登記がなくても、建物の登記をしておれば第
三者に対抗できますよ、ということです。（あとから出てくる地上
権の登記がない場合でも同じことです。）
借地上の建物は、今すぐ建物の登記をしましょう。登記の書類には
賃貸人の承諾書等は不要です。---------ここんとこ重要、試験に
出るかも。
所有権以外の権利の登記（乙区欄）２
＊地上権
他人の土地において建物、工作物、竹木を所有するため、その土地
を使用する権利です。似たものに賃借権があります。わが国ではほ
とんどが賃借権です。
賃貸借は債権契約関係で「債権」です。それに対し地上権は「物
権」です。賃借権は相続はできますが、地主の承諾なしに譲渡する
ことはできません。
しかし地上権は地主の承諾なしに譲渡することができます。もちろ
ん相続できます。賃借権に比べ非常に強いんです。
そのうえ土地の上下の一定空間の範囲を定めて地上権を設定するこ
とができます。地下鉄、高速道路等の場合に地上権を設定する場合
があります。このような場合「区分地上権」といいます。
地上権の登記はめったにありません。もしあれば注意が必要です。
しかし登記がないからと安心はできません。法律上当然に成立する
「法定地上権」があります。
所有権以外の権利の登記（乙区欄）３
＊法定地上権
土地と建物の所有者が同一人で、土地か建物、どちらかに銀行の抵
当権が設定されていたとします。
返済不能になったため、銀行はこの抵当権を実行しました。つまり
競売したんです。
競売の結果土地の所有者と建物の所有者が別人となった場合、建物
のために地上権が設定されたものとみなされます。このことを法定
地上権といいます。（民法第３８８条）
こういう事例はあまりありません。銀行は土地、建物両方に抵当権
を設定しないとお金を貸しません。
じゃまにならんようなら頭の隅にちょっとだけ置いておきましょう。
（参考）
不動産の基礎知識を勉強しようと思えば、当然法律を勉強すること
になります。
法律といえば、むずかしいと考えますが、ある要領を会得すれば簡
単です。
その要領は、また別の機会に掲載していきます。お楽しみに。
（笑）
法定地上権という言葉が出てきました。法律にはどういうふうに書
かれているか、参考に掲載します。「民法」という法律です。
刑法という法律もありますが、不動産関係ではほんの少しです。ほ
とんどが民法です。
及び、又は、みなす、という言葉に注意しながら読んでみてくださ
い。法律はわずかでも隙を見せると、それにつけ込まれて攻撃を受
けることになります。したがって、つけこまれないように身を守る
ことになり、一度読んだだけではわからない文章になります。
（法定地上権）
第三百八十八条 土地及びその上に存する建物が同一の所有者に
属する場合において、その土地又は建物につき抵当権が設定され、
その実行により所有者を異にするに至ったときは、その建物につい
て、地上権が設定されたものとみなす。この場合において、地代は、
当事者の請求により、裁判所が定める。
これは民法ですが、やさしい方です。わけがわからなくなり、悩ん
で天国に行かないようにご注意ください。用量・用法をよく読んで
正しく使いましょう。（笑）
所有権以外の権利の登記（乙区欄） １
所有権以外の権利には用益権と担保権があります。
用益権には地上権、賃借権、地役権等です。他人の不動産を利用し
て収益する権利です。
＊賃借権
賃貸借契約によって発生する賃借権というのは、賃貸人に主張でき
ますが、第三者には主張できません。
もし賃貸人が第三者に、この土地を売ってしまうと、賃借人はその
第三者に対抗できません。明け渡してくれといわれたら明渡さなけ
ればなりません。これはたいへんです。賃借権の登記をしておれば
安心です。
ところが賃貸人は賃借権の登記に応じてくれないのが実情です。そ
んな土地に家を建てて安心できません。
そこで白馬の騎士が登場です。民法の特別法の一つ借地借家法とい
う法律です。賃借権の登記がなくても、建物の登記をしておれば第
三者に対抗できますよ、ということです。（あとから出てくる地上
権の登記がない場合でも同じことです。）
借地上の建物は、今すぐ建物の登記をしましょう。登記の書類には
賃貸人の承諾書等は不要です。---------ここんとこ重要、試験に
出るかも。
所有権以外の権利の登記（乙区欄）２
＊地上権
他人の土地において建物、工作物、竹木を所有するため、その土地
を使用する権利です。似たものに賃借権があります。わが国ではほ
とんどが賃借権です。
賃貸借は債権契約関係で「債権」です。それに対し地上権は「物
権」です。賃借権は相続はできますが、地主の承諾なしに譲渡する
ことはできません。
しかし地上権は地主の承諾なしに譲渡することができます。もちろ
ん相続できます。賃借権に比べ非常に強いんです。
そのうえ土地の上下の一定空間の範囲を定めて地上権を設定するこ
とができます。地下鉄、高速道路等の場合に地上権を設定する場合
があります。このような場合「区分地上権」といいます。
地上権の登記はめったにありません。もしあれば注意が必要です。
しかし登記がないからと安心はできません。法律上当然に成立する
「法定地上権」があります。
所有権以外の権利の登記（乙区欄）３
＊法定地上権
土地と建物の所有者が同一人で、土地か建物、どちらかに銀行の抵
当権が設定されていたとします。
返済不能になったため、銀行はこの抵当権を実行しました。つまり
競売したんです。
競売の結果土地の所有者と建物の所有者が別人となった場合、建物
のために地上権が設定されたものとみなされます。このことを法定
地上権といいます。（民法第３８８条）
こういう事例はあまりありません。銀行は土地、建物両方に抵当権
を設定しないとお金を貸しません。
じゃまにならんようなら頭の隅にちょっとだけ置いておきましょう。
（参考）
不動産の基礎知識を勉強しようと思えば、当然法律を勉強すること
になります。
法律といえば、むずかしいと考えますが、ある要領を会得すれば簡
単です。
その要領は、また別の機会に掲載していきます。お楽しみに。
（笑）
法定地上権という言葉が出てきました。法律にはどういうふうに書
かれているか、参考に掲載します。「民法」という法律です。
刑法という法律もありますが、不動産関係ではほんの少しです。ほ
とんどが民法です。
及び、又は、みなす、という言葉に注意しながら読んでみてくださ
い。法律はわずかでも隙を見せると、それにつけ込まれて攻撃を受
けることになります。したがって、つけこまれないように身を守る
ことになり、一度読んだだけではわからない文章になります。
（法定地上権）
第三百八十八条 土地及びその上に存する建物が同一の所有者に
属する場合において、その土地又は建物につき抵当権が設定され、
その実行により所有者を異にするに至ったときは、その建物につい
て、地上権が設定されたものとみなす。この場合において、地代は、
当事者の請求により、裁判所が定める。
これは民法ですが、やさしい方です。わけがわからなくなり、悩ん
で天国に行かないようにご注意ください。用量・用法をよく読んで
正しく使いましょう。（笑）
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所有権の登記（甲区欄）６ ７ ８ ９
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不動産登記簿ＡＢＣ ５
所有権の登記（甲区欄）６
＊所有権更正
当初から所有権の登記内容に誤りがあった場合、真実に改める登記
です。
持分が誤っていたとか、単有なのに共有で登記していた等です。
＊買戻し特約
通常の所有権移転の登記と同時に登記申請される。所有権移転の登
記の次にこの登記があることになる。
売買契約時買戻しの特約をする場合があります。その場合この登記
をすることになります。期間は１０年以下です。期間を決めていな
いときは５年内になります。
この期間内であれば、売主は買い戻し権を行使できます。
買戻し権を行使された場合、この登記の後にこの不動産を買って所
有権移転の登記している人は、対抗できずその所有権を失うことに
なります。
あまりありませんが、この特約の登記がある場合は注意しましょう。
所有権の登記（甲区欄）７
＊差押（さしおさえ）
銀行等がお金を貸して返してもらえないとき、担保（抵当権等設定
済み）に取っていた不動産を競売して、その代金を貸金回収に充て
る場合があります。
また滞納された税金を回収するために役所が行うときもあります。
裁判所に競売の申立てがされると、裁判所は、競売までの間所有権
移転の登記等をされないよう差押の登記をしてみんなに知らせます。
また財産を暫定的に押さえておく手続きとして仮差押の登記、財産
隠匿などの危険を保全するため、裁判所が暫定的に行う処分禁止の
仮処分の登記、破産の登記等がされている場合も注意しましょう。
買わない方が無難です。
所有権の登記（甲区欄）８
＊所有権移転仮登記（かりとうき−と読む）
今すぐ本登記（所有権移転）できないので、とりあえず本登記する
ときの登記の順番（登記簿では順位番号という欄があって、そこに
登記されていく順番に１，２，３と書いていきます）を確保するた
めにする登記、仮の登記ということです。
・所有権移転仮登記−−権利証がない等で今すぐ本登記できないが、
順位を確保するために仮登記をします。
・所有権移転請求権保全仮登記−−売買の予約をしたとき等。将来
売買する旨の契約をしたときに、順位を確保するために仮登記をし
ます。
登記簿では、仮登記のあとに余白が設けられています。この余白が
ものをいうんです。
仮登記に基づく本登記がなされると、この余白に本登記の旨の記載
がなされ、それ以後の所有権移転登記は全部抹消されます。
（ただし仮登記に基づく本登記をするためには、登記上の利害関係
人の承諾書か、裁判の謄本が必要です。）
所有権移転仮登記がついている物件は買わないようにしましょう。
所有権の登記（甲区欄）９完
＊所有権登記名義人表示変更（更正）登記
ちょっと見たら所有権が変わるように思いませんか。所有権登記名
義人が変わるように感違いしますよね。
「表示」と入っているところがミソです。所有者の今現在の住所が
変わったとか、結婚したために姓が変わった等で、その変更の登記
がこういう登記なんです。
いちばん最初から間違っていた場合、それを正しく直すのは「更正」
というんです。
所有権の登記（甲区欄）６
＊所有権更正
当初から所有権の登記内容に誤りがあった場合、真実に改める登記
です。
持分が誤っていたとか、単有なのに共有で登記していた等です。
＊買戻し特約
通常の所有権移転の登記と同時に登記申請される。所有権移転の登
記の次にこの登記があることになる。
売買契約時買戻しの特約をする場合があります。その場合この登記
をすることになります。期間は１０年以下です。期間を決めていな
いときは５年内になります。
この期間内であれば、売主は買い戻し権を行使できます。
買戻し権を行使された場合、この登記の後にこの不動産を買って所
有権移転の登記している人は、対抗できずその所有権を失うことに
なります。
あまりありませんが、この特約の登記がある場合は注意しましょう。
所有権の登記（甲区欄）７
＊差押（さしおさえ）
銀行等がお金を貸して返してもらえないとき、担保（抵当権等設定
済み）に取っていた不動産を競売して、その代金を貸金回収に充て
る場合があります。
また滞納された税金を回収するために役所が行うときもあります。
裁判所に競売の申立てがされると、裁判所は、競売までの間所有権
移転の登記等をされないよう差押の登記をしてみんなに知らせます。
また財産を暫定的に押さえておく手続きとして仮差押の登記、財産
隠匿などの危険を保全するため、裁判所が暫定的に行う処分禁止の
仮処分の登記、破産の登記等がされている場合も注意しましょう。
買わない方が無難です。
所有権の登記（甲区欄）８
＊所有権移転仮登記（かりとうき−と読む）
今すぐ本登記（所有権移転）できないので、とりあえず本登記する
ときの登記の順番（登記簿では順位番号という欄があって、そこに
登記されていく順番に１，２，３と書いていきます）を確保するた
めにする登記、仮の登記ということです。
・所有権移転仮登記−−権利証がない等で今すぐ本登記できないが、
順位を確保するために仮登記をします。
・所有権移転請求権保全仮登記−−売買の予約をしたとき等。将来
売買する旨の契約をしたときに、順位を確保するために仮登記をし
ます。
登記簿では、仮登記のあとに余白が設けられています。この余白が
ものをいうんです。
仮登記に基づく本登記がなされると、この余白に本登記の旨の記載
がなされ、それ以後の所有権移転登記は全部抹消されます。
（ただし仮登記に基づく本登記をするためには、登記上の利害関係
人の承諾書か、裁判の謄本が必要です。）
所有権移転仮登記がついている物件は買わないようにしましょう。
所有権の登記（甲区欄）９完
＊所有権登記名義人表示変更（更正）登記
ちょっと見たら所有権が変わるように思いませんか。所有権登記名
義人が変わるように感違いしますよね。
「表示」と入っているところがミソです。所有者の今現在の住所が
変わったとか、結婚したために姓が変わった等で、その変更の登記
がこういう登記なんです。
いちばん最初から間違っていた場合、それを正しく直すのは「更正」
というんです。
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所有権の登記（甲区欄）３ ４ ５
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不動産登記簿ＡＢＣ ４
所有権の登記（甲区欄）３
＊所有権移転
「所有権移転 所有者ＸＸ」と甲区欄に書かれている登記です。
保存登記以後、所有者が変われば、所有権移転になります。
原因日付も書いてありますよ。原因とは、売買、贈与、相続等です。
その原因によって所有権が移転しましたよという意味です。
たとえば「平成ＸＸ年ＸＸ月ＸＸ日売買」と書かれています。
重要−−−保存登記、所有権移転の登記が次々と行われても、以前
の登記を抹消していかないんです。いろいろと事情があって抹消し
ないんです。したがって、そのことを考えながら遡って登記を見て
いく必要があります。
特にあとから書きますが、一部移転、持分移転などが絡んでくると、
迷路を歩くようなことになってきます。（ここんとこ試験にでるか
も）
所有権の登記（甲区欄）４
＊所有権一部移転
所有者Ａさんが一部３分の１をＢさんに贈与しました。
「所有権一部移転 年月日贈与 持分３分の１ 共有者 Ｂ」とな
ります。
登記簿
「順位番号５ 所有権移転 年月日売買 所有者Ａ」となっている
次に
「順位番号６ 所有権一部移転 年月日贈与 持分３分の１ 共有
者 Ｂ」
と記載されます。
所有者Ａの登記はそのままです。持分３分の２になったことは書き
ません。しかし３分の１をＢに一部移転していることがはっきりわ
かりますので、Ａの持分は３分の２であると頭の中で計算するので
す。
順位番号−−−−−登記の順番のことです。
持分３分の１−−−全体の３分の１のことです。ここからここまで
というように範囲を特定するものではありません。
所有権の登記（甲区欄）５
＊所有権の持分移転
所有者が２人以上になると、共有ということになります。所有権の
登記（甲区欄）４の記述が単有から共有になった例です。
共有には必ず持分があります。もし持分が書かれていないときは等
分となります。２人のときは各２分の１、３人のときは各３分の１
ということです。（以下省略して２分の１は１／２というふうに書
きます。）
Ａ ２／３、 Ｂ １／３の持分の共有の土地があったとします。
Ｂがその持分全部をＣに売りました。（Ｂ持分全部移転の登記とな
ります。）
Ｂがその持分の１／２をＣに売りました。（Ｂ持分一部移転）
ＡとＢが各持分全部をＣに売りました。（共有者全員持分全部移
転）
−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−
そこで問題です。中学の入学試験問題に出るかも？（笑）
ＡＢ共有の土地がありました。
Ａはその持分の一部をＣＤＥに各１／５ずつ贈与しました。（Ａ持
分一部移転）
Ｂはその持分の一部をＦＧに各１／１０ずつ売りました。（Ｂ持分
一部移転）
Ｆはその持分全部をＣに売りました。（Ｆ持分全部移転）
Ｅはその持分の１／２をＤに売りました。（Ｅ持分一部移転）
その後Ｅは、その持分全部をＢに売りました。（Ｅ持分全部移転）
さて各人の持分はいくらでしょう？
登記簿を見ながら考えないといけない場面が出てきます。数学的才
能が必要です。私にはわかりませ〜ん。（泣）
−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−
所有権の登記（甲区欄）３
＊所有権移転
「所有権移転 所有者ＸＸ」と甲区欄に書かれている登記です。
保存登記以後、所有者が変われば、所有権移転になります。
原因日付も書いてありますよ。原因とは、売買、贈与、相続等です。
その原因によって所有権が移転しましたよという意味です。
たとえば「平成ＸＸ年ＸＸ月ＸＸ日売買」と書かれています。
重要−−−保存登記、所有権移転の登記が次々と行われても、以前
の登記を抹消していかないんです。いろいろと事情があって抹消し
ないんです。したがって、そのことを考えながら遡って登記を見て
いく必要があります。
特にあとから書きますが、一部移転、持分移転などが絡んでくると、
迷路を歩くようなことになってきます。（ここんとこ試験にでるか
も）
所有権の登記（甲区欄）４
＊所有権一部移転
所有者Ａさんが一部３分の１をＢさんに贈与しました。
「所有権一部移転 年月日贈与 持分３分の１ 共有者 Ｂ」とな
ります。
登記簿
「順位番号５ 所有権移転 年月日売買 所有者Ａ」となっている
次に
「順位番号６ 所有権一部移転 年月日贈与 持分３分の１ 共有
者 Ｂ」
と記載されます。
所有者Ａの登記はそのままです。持分３分の２になったことは書き
ません。しかし３分の１をＢに一部移転していることがはっきりわ
かりますので、Ａの持分は３分の２であると頭の中で計算するので
す。
順位番号−−−−−登記の順番のことです。
持分３分の１−−−全体の３分の１のことです。ここからここまで
というように範囲を特定するものではありません。
所有権の登記（甲区欄）５
＊所有権の持分移転
所有者が２人以上になると、共有ということになります。所有権の
登記（甲区欄）４の記述が単有から共有になった例です。
共有には必ず持分があります。もし持分が書かれていないときは等
分となります。２人のときは各２分の１、３人のときは各３分の１
ということです。（以下省略して２分の１は１／２というふうに書
きます。）
Ａ ２／３、 Ｂ １／３の持分の共有の土地があったとします。
Ｂがその持分全部をＣに売りました。（Ｂ持分全部移転の登記とな
ります。）
Ｂがその持分の１／２をＣに売りました。（Ｂ持分一部移転）
ＡとＢが各持分全部をＣに売りました。（共有者全員持分全部移
転）
−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−
そこで問題です。中学の入学試験問題に出るかも？（笑）
ＡＢ共有の土地がありました。
Ａはその持分の一部をＣＤＥに各１／５ずつ贈与しました。（Ａ持
分一部移転）
Ｂはその持分の一部をＦＧに各１／１０ずつ売りました。（Ｂ持分
一部移転）
Ｆはその持分全部をＣに売りました。（Ｆ持分全部移転）
Ｅはその持分の１／２をＤに売りました。（Ｅ持分一部移転）
その後Ｅは、その持分全部をＢに売りました。（Ｅ持分全部移転）
さて各人の持分はいくらでしょう？
登記簿を見ながら考えないといけない場面が出てきます。数学的才
能が必要です。私にはわかりませ〜ん。（泣）
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所有権の登記（甲区欄）１、２
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＊所有権の登記（甲区欄）１
所有権って何だ！
物を所有する権利−−−これ字のとおりだ。よくわからんよ。
所有権−−−民法第２０６条 所有者は法令の制限内において自由
にその所有物の使用、収益及び処分をなす権利を有す。
要するに、自分の所有する物は自由に使用、収益、処分していいよ、
許す！とこういうわけだ。そんなこと法律に言われんでも、わかっ
とるわ。（怒）
法律がわざわざこういうのには、わけありなんです。
「法令の制限内において」をつけて所有権を制限したいために、き
わめて当たり前のことを言うんです。
たとえば農地は許可とか届出という手続きを経ないと売れないんで
す。農地法という法律が所有権を制限するんです。この農地法を特
別法というんです。
ここでちょっと、初めてのお買い物じゃないが、道草をしていきま
す。
法律をけんかの大将から並べてみます。民法系でいきます。
憲法−−特別法−−民法−−条例（地方自治体が出す法律）となり、
この法律は憲法違反ではないかと争いになります。憲法がけんかの
大将なんです。
このほかに ＸＸ施行令 （政府−内閣が出すもの、政令）
ＸＸ施行規則（各省が出すもの、省令）
ややこしいことはこの辺で・・道草をやめます。
おあとがよろしいようで・・・・・・・・・・・・・・・
＊所有権の登記（甲区欄）２
＊所有権保存
「所有権保存 所有者ＸＸ」と甲区欄の最初に書かれている登記で
す。
土地の場合
表題部に所有者ＸＸと書かれていて、初めて甲区欄を設けたとき、
甲区欄に「所有権保存 所有者ＸＸ」と書かれる。
ＸＸの相続人の場合は「所有者○○」になります。
土地の払い下げ、埋め立てで初めて表題部を設け地番をつけ、甲区
欄を設けたときも甲区欄に「所有権保存 所有者ＸＸ」と書かれま
す。
建物の場合
表題部に所有者ＸＸと書かれていて、初めて甲区欄を設けたとき、
甲区欄に「所有権保存 所有者ＸＸ」と書かれる。
ＸＸの相続人の場合は「所有者○○」になります。
建物を新築して初めて表題部を設け、甲区欄を設けたとき、甲区欄
に「所有権保存 所有者ＸＸ」と書かれる。
区分建物の場合は、分譲業者が区分建物全体の表題部を設け、表題
部に分譲業者が所有者と記載されます。この場合は、区分建物を買
った人の名前で、甲区欄を設け、「所有権保存 所有者ＸＸ」と書
かれる。
−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−
要するに、甲区欄に最初に書かれるときは「所有権保存」になりま
す。その次からは「所有権移転」になります。最初が「保存」で、
次から「移転」です。
−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−
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土地の登記簿 建物の登記簿
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＊土地の登記簿
大部分の土地はすでに登記されていて、１筆（いっぴつ）２筆（に
ひつ）と数えます。１筆ごとに地番があり所有者が記載されていま
す。
しかし里道（明治時代に公図を作ったときすでにあった道、公図に
は赤線が引かれています。「りどう」と読みます）には地番があり
ません。
また水路は青線が引かれています。これも同じく地番がありません。
両方とも登記簿はありません。これは国有地なんです。
仮に不要になった里道、水路を誰かが国に対して払い下げの申請を
して、許可が下りたとしたら、これに地番をつけることになります。
あるいは海を埋め立てた場合、地番をつけることになります。その
とき登記簿を作ります。
また１筆の土地を２筆以上に割ることを分筆（ぶんぴつ）といいま
す。分筆したときも、あらたに登記簿を作ります。
＊建物の登記簿
土地及びその定着物は不動産、その他の物はすべて動産ですよと民
法に書かれています。
建物はこの定着物に該当し、屋根、周囲の壁等があり、その目的に
供しうる状態のものが建物として登記できます。
少しややこしくなりましたが、要するに臨時の建物でなく、しっか
りした基礎にしっかりくっついてるもので、ほぼ完成している建物
が登記できますよということです。
居宅、便所、車庫、はなれ等が別棟で建っているが、一体として使
用する場合、所有者の意思に反しない限り一個の建物として登記し
ます。
もし一個の建物として登記する場合、居宅が主たる建物、その他が
付属建物となります。
分譲マンションのように、一棟の中に、独立して使用できる建物が
いっぱいある場合、それぞれ１個の区分建物として登記できます。
大部分の土地はすでに登記されていて、１筆（いっぴつ）２筆（に
ひつ）と数えます。１筆ごとに地番があり所有者が記載されていま
す。
しかし里道（明治時代に公図を作ったときすでにあった道、公図に
は赤線が引かれています。「りどう」と読みます）には地番があり
ません。
また水路は青線が引かれています。これも同じく地番がありません。
両方とも登記簿はありません。これは国有地なんです。
仮に不要になった里道、水路を誰かが国に対して払い下げの申請を
して、許可が下りたとしたら、これに地番をつけることになります。
あるいは海を埋め立てた場合、地番をつけることになります。その
とき登記簿を作ります。
また１筆の土地を２筆以上に割ることを分筆（ぶんぴつ）といいま
す。分筆したときも、あらたに登記簿を作ります。
＊建物の登記簿
土地及びその定着物は不動産、その他の物はすべて動産ですよと民
法に書かれています。
建物はこの定着物に該当し、屋根、周囲の壁等があり、その目的に
供しうる状態のものが建物として登記できます。
少しややこしくなりましたが、要するに臨時の建物でなく、しっか
りした基礎にしっかりくっついてるもので、ほぼ完成している建物
が登記できますよということです。
居宅、便所、車庫、はなれ等が別棟で建っているが、一体として使
用する場合、所有者の意思に反しない限り一個の建物として登記し
ます。
もし一個の建物として登記する場合、居宅が主たる建物、その他が
付属建物となります。
分譲マンションのように、一棟の中に、独立して使用できる建物が
いっぱいある場合、それぞれ１個の区分建物として登記できます。
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不動産登記簿って何なのさ？
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不動産登記簿って何なのさ？
不動産（土地、建物）の登記簿とは、人間の戸籍簿のようなものです。あなたのお住まいの管轄法務局、支局、出張所（登記所）に備え付けられています。
所有者は誰か、担保（銀行ローン等お金を借りたときに銀行が抵当権をつける等）はついているのか、税金を払わないので差押さえの登記がついていた等、今流行りのプライバシーを侵害するようなことまで書かれています。
不動産は大きな財産ですから、その取引の安全、取引上のトラブルを考えるとプライバシー侵害よりも優先すべきであると判断されています。そして不動産登記法があり、不動産登記制度があります。
この趣旨から、不動産登記簿は常に公開していますので、誰でも自由に閲覧、謄抄本の請求ができるのです。
これに反して他人の戸籍謄本等の請求はできませんよね。ここんところが大きく違うところですね。
登記簿は、表題部、甲区、乙区の順に綴じられています。
表題部−−−土地の場合 所在、地番、地目（宅地、田、畑等）地積（面積）
建物の場合 所在、地番、家屋番号、種類（居宅、工場） 構 造（木造瓦葺２階建等）床面積
甲区−−−−所有権に関する事項 所有者が順に記載されている。
乙区−−−−所有権以外の権利 担保権−−抵当権等
用益権−−地役権、地上権等
現在不動産登記簿は、バインダー簿からコンピューター化されつつあります。皆さんのお住まいの法務局ではいかがですか。登記簿でもコンピュータでも中身は同じです。縦書きか横書きかの違いです。
謄本が登記事項証明書（全部事項証明書）、抄本が登記事項証明書（一部事項証明書）と名前を変えるだけです。
＊所在地番について・・・住居表示されている所では町名までは新しい町名でいいんですが、地番は何番何号ではありません。それまでのＸＸＸ番ＸＸという地番です。権利証を見て確かめておきましょう。
＊家屋番号も権利証を見て確かめておきましょう。
家屋番号は、原則として土地の地番と同じ番号をつけます。ところが建物を取り壊して新しい建物を建てた場合枝番をつけます。
例 土地が１番１の場合 最初の家の家屋番号は１番１ 次の家は１番１の２となります。また区分建物の場合は複雑になってきます。
不動産（土地、建物）の登記簿とは、人間の戸籍簿のようなものです。あなたのお住まいの管轄法務局、支局、出張所（登記所）に備え付けられています。
所有者は誰か、担保（銀行ローン等お金を借りたときに銀行が抵当権をつける等）はついているのか、税金を払わないので差押さえの登記がついていた等、今流行りのプライバシーを侵害するようなことまで書かれています。
不動産は大きな財産ですから、その取引の安全、取引上のトラブルを考えるとプライバシー侵害よりも優先すべきであると判断されています。そして不動産登記法があり、不動産登記制度があります。
この趣旨から、不動産登記簿は常に公開していますので、誰でも自由に閲覧、謄抄本の請求ができるのです。
これに反して他人の戸籍謄本等の請求はできませんよね。ここんところが大きく違うところですね。
登記簿は、表題部、甲区、乙区の順に綴じられています。
表題部−−−土地の場合 所在、地番、地目（宅地、田、畑等）地積（面積）
建物の場合 所在、地番、家屋番号、種類（居宅、工場） 構 造（木造瓦葺２階建等）床面積
甲区−−−−所有権に関する事項 所有者が順に記載されている。
乙区−−−−所有権以外の権利 担保権−−抵当権等
用益権−−地役権、地上権等
現在不動産登記簿は、バインダー簿からコンピューター化されつつあります。皆さんのお住まいの法務局ではいかがですか。登記簿でもコンピュータでも中身は同じです。縦書きか横書きかの違いです。
謄本が登記事項証明書（全部事項証明書）、抄本が登記事項証明書（一部事項証明書）と名前を変えるだけです。
＊所在地番について・・・住居表示されている所では町名までは新しい町名でいいんですが、地番は何番何号ではありません。それまでのＸＸＸ番ＸＸという地番です。権利証を見て確かめておきましょう。
＊家屋番号も権利証を見て確かめておきましょう。
家屋番号は、原則として土地の地番と同じ番号をつけます。ところが建物を取り壊して新しい建物を建てた場合枝番をつけます。
例 土地が１番１の場合 最初の家の家屋番号は１番１ 次の家は１番１の２となります。また区分建物の場合は複雑になってきます。
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＊土地の購入３
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＊土地の購入３
・都市計画法の中で皆さんに一番関係のあるのが
１．市街化区域−−−−−既市街地、市街化を図る地域。
２．市街化調整区域−−−市街化を抑制する地域。
家を建てる場合、市街化区域は問題ないんですが、市街化調整区域は
問題があります。条件がいろいろとあって、新たに建てられないと考
えた方がいいと思います
ただし既存建物（不法でないもの）がある場合は建て替えはできます。
市街化調整区域を買う場合は、必ず市町村役場で調査しましょう。
一番身近な用途地域について少し触れたいと思います。
・用途地域（原則として市街化区域内）
１．第１種低層住居専用地域
２．第２種低層住居専用地域
３．第１種中高層住居専用地域
４．第２種中高層住居専用地域
５．第１種住居地域
６．第２種住居地域
７．準住居地域
８．近隣商業地域
９．商業地域
１０．準工業地域
１１．工業地域
１２．工業専用地域
この中で注意する必要のあるのは、第１種低層住居専用地域、第２種低層住居専用地域です。外壁の後退距離の制限です。
敷地の周囲境界線から１ｍか１．５ｍ以上後退した位置に建物の外壁があるようにしなければなりません。建物の周囲に１ｍか１．５ｍの空地が必要になります。小さい敷地では建物が建てられません。
住宅が建てられない地域、工場が建てられない地域等いろいろあります。
実際に調査ということになれば、市町村役場の、都市計画課と建築指導課へ行って調べましょう。
宅地造成等規制法（宅造規制法）
宅地造成に伴うがけ崩れや、土砂の流出等が発生しないよう宅地造成工事の規制をする法律です。
そういう災害が発生するおそれのある市街地、または市街地に近い所を宅地造成工事規制区域に指定して、この法律を適用します。
宅造規制法の規制区域に入る所は、大体は見晴らしのいい所です。こ
の区域内の土地を買う場合は、法律どおりの擁壁をしてあるか、工事
の検査済証があるかどうか、市町村役場へ行って調べましょう。
また擁壁をする必要のある傾斜地の場合は、擁壁をするのに、家を建
てるぐらいの費用がかかることがあります。注意しましょう。
・都市計画法の中で皆さんに一番関係のあるのが
１．市街化区域−−−−−既市街地、市街化を図る地域。
２．市街化調整区域−−−市街化を抑制する地域。
家を建てる場合、市街化区域は問題ないんですが、市街化調整区域は
問題があります。条件がいろいろとあって、新たに建てられないと考
えた方がいいと思います
ただし既存建物（不法でないもの）がある場合は建て替えはできます。
市街化調整区域を買う場合は、必ず市町村役場で調査しましょう。
一番身近な用途地域について少し触れたいと思います。
・用途地域（原則として市街化区域内）
１．第１種低層住居専用地域
２．第２種低層住居専用地域
３．第１種中高層住居専用地域
４．第２種中高層住居専用地域
５．第１種住居地域
６．第２種住居地域
７．準住居地域
８．近隣商業地域
９．商業地域
１０．準工業地域
１１．工業地域
１２．工業専用地域
この中で注意する必要のあるのは、第１種低層住居専用地域、第２種低層住居専用地域です。外壁の後退距離の制限です。
敷地の周囲境界線から１ｍか１．５ｍ以上後退した位置に建物の外壁があるようにしなければなりません。建物の周囲に１ｍか１．５ｍの空地が必要になります。小さい敷地では建物が建てられません。
住宅が建てられない地域、工場が建てられない地域等いろいろあります。
実際に調査ということになれば、市町村役場の、都市計画課と建築指導課へ行って調べましょう。
宅地造成等規制法（宅造規制法）
宅地造成に伴うがけ崩れや、土砂の流出等が発生しないよう宅地造成工事の規制をする法律です。
そういう災害が発生するおそれのある市街地、または市街地に近い所を宅地造成工事規制区域に指定して、この法律を適用します。
宅造規制法の規制区域に入る所は、大体は見晴らしのいい所です。こ
の区域内の土地を買う場合は、法律どおりの擁壁をしてあるか、工事
の検査済証があるかどうか、市町村役場へ行って調べましょう。
また擁壁をする必要のある傾斜地の場合は、擁壁をするのに、家を建
てるぐらいの費用がかかることがあります。注意しましょう。
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＊土地の購入２
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＊土地の購入２
・購入土地の前面道路の調査
まずはこの道路の調査が一番基礎になります。この道路に面して家が建てられな
いということになれば、いくら安くてもどうにもなりません。
公道であっても家が建てられない場合があります。明治時代から公道（里道・りどう）
であったということで、土地台帳付属地図には赤色（朱）で着色している道路があり
ます。
この道路に面して家が建ち並んでいなかった場合、この里道（道路）に面して建て
られないことがあります。
現状はアスファルト舗装され、誰が見てもりっぱな道路なんですが、道路ではなく、
単なる通路だということもあるでしょう。
私道の場合も、道路負担はどこまでなのか、まるまる負担なのか、一部負担なの
か、この私道に面して家が建てられるのか。
長屋住宅は３ｍの専用通路で建てられる地区がありますが、道路から奥に向かっ
て３ｍの専用通路を築造し、それに面して四戸なり６戸なり家が建っていて、長屋
ではなく全部一戸建ての場合があります。
長屋で建築確認申請をして、実際建てるときは全部一戸建てを建てているケース
です。
不法建築です。一番最初の家、つまり道路と専用通路の両方に面している家はな
んとか建て替えはできるでしょう。
しかしその他の奥の家は建て替えできません。そのような家はどうすればいいんで
しょう。どうしようもないんです。建て替えは永久にできません。小規模の修繕をする
ということの繰り返しでしのぐ手しかありません。
道路の判定は非常にむずかしいんです。道路については、自分の判断ではなく役所
に聞きにいきましょう。聞きにいくところは建築指導課です。
どっちにしてもその他の規制についても聞きに行かなければなりません。
都市計画課へ行けば大体わかります。
（続）
・購入土地の前面道路の調査
まずはこの道路の調査が一番基礎になります。この道路に面して家が建てられな
いということになれば、いくら安くてもどうにもなりません。
公道であっても家が建てられない場合があります。明治時代から公道（里道・りどう）
であったということで、土地台帳付属地図には赤色（朱）で着色している道路があり
ます。
この道路に面して家が建ち並んでいなかった場合、この里道（道路）に面して建て
られないことがあります。
現状はアスファルト舗装され、誰が見てもりっぱな道路なんですが、道路ではなく、
単なる通路だということもあるでしょう。
私道の場合も、道路負担はどこまでなのか、まるまる負担なのか、一部負担なの
か、この私道に面して家が建てられるのか。
長屋住宅は３ｍの専用通路で建てられる地区がありますが、道路から奥に向かっ
て３ｍの専用通路を築造し、それに面して四戸なり６戸なり家が建っていて、長屋
ではなく全部一戸建ての場合があります。
長屋で建築確認申請をして、実際建てるときは全部一戸建てを建てているケース
です。
不法建築です。一番最初の家、つまり道路と専用通路の両方に面している家はな
んとか建て替えはできるでしょう。
しかしその他の奥の家は建て替えできません。そのような家はどうすればいいんで
しょう。どうしようもないんです。建て替えは永久にできません。小規模の修繕をする
ということの繰り返しでしのぐ手しかありません。
道路の判定は非常にむずかしいんです。道路については、自分の判断ではなく役所
に聞きにいきましょう。聞きにいくところは建築指導課です。
どっちにしてもその他の規制についても聞きに行かなければなりません。
都市計画課へ行けば大体わかります。
（続）
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